Svizzera

E corre corre corre la locomotiva. Perlomeno quella degli affitti. La Divisione Immobili è ormai la motrice che traina gli affari delle Ferrovie federali svizzere (Ffs). Negli ultimi quindici anni, infatti, l’ex regia federale ha trasformato vecchie aree ferroviarie in uffici e appartamenti che oggi generano ricavi per centinaia di milioni di franchi annui. La strategia immobiliare del gruppo, il cui azionista unico resta la Confederazione, non piace però a tutti: alle lobby dei proprietari, certamente, ma anche a chi considera che le ferrovie, tentate dal profitto, abbiano puntato troppo sull’edilizia ad alto standing anziché su quella sociale.

Al confine con i binari della stazione centrale di Zurigo, le Ffs hanno costruito l’Europaallee, un nuovo quartiere da 80.000 metri quadrati. Cinque anni prima della fine dei lavori le superfici destinate agli uffici erano già state tutte affittate ad aziende come la Google. Qui, abitare in un appartamento da tre locali e mezzo può arrivare a costare quasi 5.000 franchi al mese. Alla faccia della pigione moderata! Tant’è che c’è chi grida allo scandalo: «Le Ffs non hanno ricevuto questi terreni per speculare ma per l’utilizzo ferroviario; se ora vogliono costruirci degli alloggi occorre che questi immobili siano anch’essi di pubblica utilità» ha affermato alla stampa Balthasar Glättli, consigliere nazionale per i Verdi e vice-presidente di Asloca, l’Associazione svizzera degli inquilini.


Da quando, nel 1999, sono state trasformate in società anonima le Ferrovie federali hanno lanciato una strategia immobiliare tesa a realizzare utili. Una strategia che ha le sue fondamenta nei terreni e nei vecchi immobili situati in prossimità delle stazioni e che, fino a qualche anno fa, erano destinati alle attività ferroviarie. Terreni pregiati, situati nei centri urbani, che le stesse Ffs ricevettero gratis o a prezzi favorevoli dai comuni e che, da officine o depositi, sono stati trasformati in moderni quartieri. Nel 2008, per implementare questa strategia, è stata creata un’apposita divisione indipendente – la Divisione Immobili – che oggi impiega circa 800 persone e che, nel 2017, ha  incassato mezzo miliardo di franchi in affitti. L’immobiliare è ormai il salvadanaio dell’ex regia federale: i milioni incassati qui vengono riversati a Ffs Infrastrutture e al risanamento della Cassa pensioni Ffs.


Come rilevato di recente da una dettagliata inchiesta pubblicata dalla rivista di architettura Hochparterre, le Ferrovie sono diventate il secondo gruppo immobiliare svizzero. Una posizione che non piace a tutti. Non piace, naturalmente, alla potente lobby dei proprietari, ben rappresentata alla Camere federali. Il suo principale esponente politico, il consigliere nazionale Hans Egloff (Udc/Zh), membro del Cda di varie imprese e presidente dell’associazione svizzero-tedesca dei proprietari, dalle colonne del Tages-Anzeiger ha di recente ribadito che «costruire abitazioni non è uno dei compiti delle ferrovie». Da sinistra, invece, la critica è piuttosto focalizzata sul fatto che con la loro strategia immobiliare le Ferrovie hanno puntato prioritariamente sugli alloggi di alto standing. Immobili venduti o affittati a prezzi di mercato che da un lato permettono d’incassare grossi utili ma dall’altro contribuiscono ad acutizzare la mancanza d’alloggi a pigione moderata nelle città. Secondo l’inchiesta di Hochparterre, l’ex regia federale guadagna all’anno, in media, 449 franchi al metro quadrato. Una volta e mezzo in più rispetto a quanto incassa, sempre in media, Swiss Prime Site, la più grande società immobiliare svizzera quotata in borsa.


A Zurigo, tra la Neugasse e i binari, un vecchio deposito verrà trasformato in un complesso da 375 appartamenti. Qui, le Ffs sono state confrontate ad una forte opposizione alla loro politica immobiliare. «Un’Europaallee è sufficiente», con questo motto l’associazione di cittadini Noigass ha chiesto che il cento per cento del sito venga costruito in alloggi di pubblica utilità. Dopo un lungo braccio di ferro, le Ferrovie hanno proposto un semi-compromesso: un terzo degli appartamenti sarà destinato a delle cooperative, un terzo diventeranno alloggi a pigione moderato l’ultimo terzo saranno appartamenti al prezzo di mercato.
Tramite un video promozionale sul proprio sito Internet, le Ffs si dicono attente all’alloggio sociale: «La situazione sul mercato immobiliare svizzero è tesa. Specialmente per appartamenti a prezzi ragionevoli. La domanda di alloggi a prezzi accessibili è in costante aumento. Per soddisfare questa esigenza, sono necessari nuovi alloggi a prezzi accessibili. Le Ffs sono parte integrante della soluzione e contribuiscono già all’edilizia residenziale a basso costo». A lungo termine le Ferrovie intendono costruire ancora circa 4.000 appartamenti di cui un terzo a pigione moderata.


Un tempo l’allora regia federale è stata un precursore nella costruzione di alloggi per il personale. Le Ferrovie hanno ad esempio sostenuto le cooperative di costruzione dei ferrovieri. Già agli inizi del ’900, il personale si riuniva in cooperative di inquilini con lo scopo di creare per i dipendenti e le loro famiglie delle abitazioni di qualità a pigione moderata. Le Ffs sostenevano questo processo anche tramite ipoteche favorevoli e crediti di costruzione. Oggi non è più così. Membro dell’associazione Noigass, Niklaus Scherr è anche l’autore dell’articolo di Hochparterre citato in precedenza. Secondo lui, il fatto che  le Ffs si stiano impegnando ad aumentare gli alloggi a prezzi ragionevoli è solo un’impressione: «Le Ferrovie federali si fregiano di successi conseguiti in passato, prima della trasformazione in società anonima, quando avevano sviluppato alloggi cooperativi e di pubblica utilità. I mille appartamenti a basso costo di cui dispongono sono inoltre situati nelle vicinanze di piccole e medie stazioni, dove comunque non sono previste pigioni più elevate». Nel 2014, l’azienda possedeva un migliaio di appartamenti a pigione moderata e 200 appartamenti a prezzo di mercato.

 

Analizzando la tendenza a lungo termine, Niklaus Scherr si è accorto che questa proporzione cambierà: «Il numero di appartamenti a basso costo salirà a 1.700 mentre i nuovi appartamenti a prezzi di mercato passeranno a 3.500. Se nel 2015 le abitazioni di mercato rappresentavano un sesto fra qualche anno esse saranno i due terzi». Una progressione che non sembra arrestarsi: sono una trentina i progetti in pianificazione o in corso di realizzazione un po’ in tutta la Svizzera. In Ticino, per ora, non vi è nessun progetto concreto. Ma appare evidente sin d’ora quale sarà il destino degli oltre 180mila metri quadrati dove sorgono oggi le Officine di Bellinzona.

Pubblicato il 

30.08.18..
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